Co trzeba wiedzieć kupując nieruchomość w Hiszpanii. Praktyczny przewodnik dla kupującego.

Jeśli marzy Ci się emerytura w niemal zawsze ciepłym europejskim kraju o upalnym lecie i łagodnej zimie, lub poszukujesz opłacalnej inwestycji w nieruchomościach – rozważ zakup domu w Hiszpanii. Wraz z wejściem Polski do Unii Europejskiej otworzyły się dla naszego społeczeństwa możliwości inwestowania i zakupu nieruchomości w hiszpańskich miejscowościach. Sprawdź, jak przebiega procedura zakupu nieruchomości w Hiszpanii i co warto wiedzieć przed podjęciem decyzji o nabyciu domu.

Dlaczego warto kupić nieruchomość w Hiszpanii?

Z roku na rok wzrasta zainteresowanie Polaków w kwestii możliwości nabycia nieruchomości w Hiszpanii. Członkostwo Polski w Unii Europejskiej od 2004 roku znacznie ułatwia załatwianie wszelkich formalności związanych z zakupem domu w hiszpańskich miejscowościach i dużych miastach, zdecydowanie skracając czas oczekiwania na uzyskanie wymaganych dokumentów i pozwoleń.

Zastanawiasz się, czym Hiszpania tak kusi naszych rodaków, że decydują się na zakup nieruchomości właśnie tam? Powodów jest co najmniej kilka:

• atrakcyjne ceny nieruchomości połączone z niskim kosztem utrzymania,
• traktowanie zakupu nieruchomości jako opłacalną inwestycję – możliwość wynajmu;
• klimat – upalne lata i łagodne zimy kontra mroźne zimy i upalne, ale często deszczowe lata w Polsce;
• możliwość pozyskania stałego i pewnego pod względem pogody miejsca na wakacyjny odpoczynek.

Coraz więcej osób decyduje się na przeprowadzkę do Hiszpanii na stałe, np. po przejściu na emeryturę. To również popularny kierunek dla osób młodych, które są w stanie pracować zdalnie z każdego miejsca na świecie.

Ceny połączeń lotniczych z Polski do Hiszpanii nie należą do wysokich, często można zakupić bilety w promocyjnych, atrakcyjnych cenach. To z kolei czyni z Hiszpanii świetnym miejscem wypadowym nawet na dłuższy weekend.

Zanim kupisz dom w Hiszpanii…

Choć od 2004 roku procedura zakupu przez Polaków nieruchomości w Hiszpanii jest znacznie łatwiejsza i przede wszystkim szybsza, nie warto decyzji o nabyciu domu podejmować na odległość i bez sprawdzenia stanu technicznego budynku jedynie na podstawie zdjęć.

Możesz oczywiście wyszukać w internecie ogłoszenia sprzedaży nieruchomości, które będą w Twoim obszarze zainteresowań, a następnie przylecieć do Hiszpanii, aby obejrzeć domy „na żywo”. Niemniej wiąże się to ze wzrostem kosztów (bilety, nocleg, wynajęcie tłumacza i rzeczoznawcy). Obecnie bardziej opłacalnym i mniej angażującym nasz cenny czas rozwiązaniem jest wynajęcie agenta specjalizującego się w obsłudze rynku hiszpańskiego, który w Polsce porozmawiają z Tobą o oczekiwaniach, następnie na miejscu w Hiszpanii dokona w Twoim imieniu poszukiwań i pierwszej selekcji. Reprezentujący Cię agent oglądając nieruchomości „na żywo” oceni zalety i wady, zrobi zdjęcia i filmy, połączy się z Tobą by zaprezentować dom. Dopiero po takiej selekcji udasz się na miejsce, by wybrać najlepiej odpowiadający Ci dom. To oszczędność czasu i pewność, lokalizacja i sama nieruchomość nie przysporzy w przyszłości problemów.

Kto może nabyć nieruchomość w Hiszpanii?

W zasadzie ograniczeń co do możliwości nabycia nieruchomości w Hiszpanii jako tako nie ma. Trzeba być osobą pełnoletnią i posiadać zdolność do czynności prawnych. Różnica w kwestii formalności pojawia się w momencie, gdy nie jest się obywatelem Hiszpanii. Na szczęście obywatele krajów członkowskich Unii Europejskiej również mają możliwość nabycia domu przy zastosowaniu uproszczonych procedur.

Nabycie nieruchomości krok po kroku

W tej części artykułu skoncentrujemy się na kwestiach formalnych. Dowiesz się jakie dokumenty są niezbędne do zakupu nieruchomości w Hiszpanii oraz jak przebiega procedura nabycia od momentu decyzji o zakupie do odbioru kluczy.

Krok 1. Wybrałeś nieruchomość – co teraz?

Gdy decyzja o zakupie zapadła, a z obecnym właścicielem zostały dogadane szczegóły i cena zakupu, pierwszym krokiem, jaki należy podjąć, jest sporządzenie umowy przedwstępnej oraz wpłata zadatku. Zwykle zadatek na poczet zakupu nieruchomości w Hiszpanii wynosi od 3000 do 6000 Euro.

Spisanie umowy przedwstępnej oraz wpłata zadatku:

• to gwarancja dla Ciebie, że właściciel w międzyczasie nie sprzeda nieruchomości innej osobie – jeśli zdecyduje się zrezygnować z podpisania umowy z Tobą, musi zwrócić dwukrotność zadatku
• zapewnia właściciela, że jesteś zdecydowany na zakup i rozpoczniesz niezbędne procedury i formalności – jeśli to Ty zrezygnujesz z zakupu, zadatek zostaje w rękach obecnego właściciela.

Krok 2. Uzyskanie numeru N.I.E.

Zadatek wpłacony, a więc czas na dopięcie kolejnych formalności. W ambasadzie Hiszpanii w Polsce lub na miejscu w Hiszpanii wystąpisz o nadanie Numeru Identyfikacyjnego Obcokrajowca (numer hiszpańskiej identyfikacji podatkowej, Número de Identidad de Extranjero). Nie zostawiaj tego na ostatnią chwilę, gdyż na termin możesz czekać nawet kilka tygodni, a na decyzję – do 30 dni.

Bez numeru N.I.E. nie ma nawet co przystępować do zakupu nieruchomości w Hiszpanii. I tak zostaniesz odesłany z kwitkiem, dopóki nie dopełnisz tej formalności, co może wydłużyć cały proces nabycia domu. 

Krok 3. Niezbędne dokumenty i narzędzia

Aby zakupić nieruchomość w Hiszpanii będziesz ponadto potrzebować:

• aktualny dowód osobisty lub paszport oraz kopię tego dokumentu (przynajmniej w 2 egzemplarzach),
• aktywny rachunek w hiszpańskim banku (wystarczy potwierdzenie założenia konta),

Krok 4. Akt notarialny

Gdy umówisz się na spotkanie z notariuszem, możesz przyprowadzić na spotkanie tłumacza przysięgłego. Umowa notarialna sporządzana jest w języku hiszpańskim, masz więc możliwość sprawdzenia zapisów przed złożeniem podpisu w obecności notariusza. O bezpieczeństwo prawne może zadbać Twój prawnik – korzystając z agencji nieruchomości obsługującej rynek hiszpański, możesz mieć pewność, że agencja zapewni prawnika posługującego się językiem polskim.

Obecność prawnika jest wskazana również dlatego, że sam zapis aktu notarialnego następuje w trakcie spotkania. Nie ma dostępnego ogólnego wzoru do wglądu przed wyznaczonym terminem. Wszelkie ustalenia spisuje się na bieżąco w obecności notariusza, który sporządza akt notarialny.

Zakup nieruchomości w Hiszpanii – ile to kosztuje?

Część wydatków związanych z nabyciem domu jesteśmy w stanie poznać już na etapie umowy wstępnej. Trzeba się liczyć z tym, że do ceny zakupu należy dodać od 10%-15% wartości transakcji. Co składa się na koszt zakupu nieruchomości w Hiszpanii?

• Podatek od przeniesienia praw własności na rynku wtórnym – 8 – 10% wartości nieruchomości
• Notariusz – tutaj stawka jest zależna od wartości nieruchomości, ok. 1% od wartości transakcji
• Podatek skarbowy (AJD) – 1,5% wartości nieruchomości
• Wpis do księgi wieczystej – stawka zależna od wartości nieruchomości, ok. 60% opłaty notarialnej
• Wynagrodzenia dla prawnika ok. 1% wartości transakcji

Po podpisaniu aktu notarialnego masz 30 dni na uiszczenie wyżej wymienionych kosztów za pomocą gotówki. Możesz także płacić czekiem – w Hiszpanii płatności przelewem nie należą do popularnych i większość spraw załatwia się właśnie za pomocą czeku.

Po odbiorze nieruchomości możesz cieszyć się posiadaniem własnego miejsca w jednym z najbardziej atrakcyjnych krajów w Europie. Trzeba też wziąć pod uwagę koszty utrzymania nieruchomości, ale o tym napiszemy w innym artykule.