Ostatnie wpisy
Przez lata zamożne polskie rodziny stały przed wyborem, który w zachodniej Europie był rozwiązany od dekad: jak skutecznie chronić majątek przed rozdrobnieniem, jak zapewnić ciągłość decyzji inwestycyjnych ponad pokoleniami i jak zbudować strukturę, która nie rozpadnie się przy pierwszej zmianie pokoleniowej. Odpowiedzi poszukiwano w trustach zagranicznych, fundacjach liechtensteinskich, holdingach maltańskich. Od 22 maja 2023 roku, gdy weszła w życie ustawa o fundacji rodzinnej, krajobraz ten zmienił się zasadniczo. Polska dołączyła do grona jurysdykcji oferujących własne, rodzime narzędzie do sukcesji i ochrony majątku — porównywalne z rozwiązaniami, które w Niemczech czy Szwecji funkcjonują od stuleci.
To, co jednak warte szczególnej uwagi, to pytanie nie o to, czym jest fundacja rodzinna sama w sobie, lecz o jej relację z innym pojęciem, coraz częściej obecnym w rozmowach zamożnych rodzin: family office. Obydwa terminy brzmią podobnie, obydwa odnoszą się do zarządzania majątkiem pokoleniowym — a jednak różnią się w sposób zasadniczy. Zrozumienie tej różnicy jest punktem wyjścia do budowania strategii, która rzeczywiście zabezpieczy to, co wypracowano.
Czym jest fundacja rodzinna — i czym nie jest
Fundacja rodzinna to osoba prawna — podmiot, który istnieje niezależnie od swojego fundatora i nie przestaje istnieć z chwilą jego śmierci. Fundator wnosi do niej majątek (minimalny wkład wynosi 100 000 złotych), określa w statucie, kto jest beneficjentem, według jakich zasad wypłacane są świadczenia i jakie cele ma realizować fundacja przez kolejne pokolenia. Kluczowe jest tutaj słowo: trwałość. Fundacja nie dziedziczy — ona trwa.
W polskim porządku prawnym fundacja rodzinna korzysta z atrakcyjnego reżimu podatkowego. Co do zasady dochody z działalności mieszczącej się w ustawowym katalogu — m.in. z najmu, dywidend, odsetek czy papierów wartościowych — mogą korzystać ze zwolnienia z CIT na poziomie fundacji. Opodatkowanie pojawia się przede wszystkim przy wypłacie świadczeń beneficjentom: fundacja płaci wówczas 15% CIT, a po stronie beneficjenta może pojawić się PIT, zależnie od stopnia pokrewieństwa z fundatorem. Dlatego każda struktura wymaga indywidualnej analizy prawno-podatkowej.
Fundacja rodzinna jest jednak narzędziem prawnym i sukcesyjnym, nie operacyjnym. Określa ramy — kto jest właścicielem, komu i na jakich warunkach należą się korzyści, jak przebiega sukcesja. Sama w sobie nie zarządza aktywami w sensie strategicznym: nie analizuje rynku nieruchomości, nie decyduje o reinwestycji zysku z najmu, nie monitoruje portfela inwestycyjnego pod kątem zmienności rynkowej.
Czym jest family office i gdzie kończy się fundacja
Family office to struktura zarządcza — nie prawna. Może przybrać formę wydzielonej spółki (single family office, dedykowany jednej rodzinie), usługi zewnętrznej świadczonej przez wyspecjalizowany podmiot (multi-family office) lub — coraz częściej w Polsce — hybrydowej struktury, w której fundacja rodzinna stanowi „pojemnik” majątkowy, a family office obsługuje aktywne zarządzanie tym, co się wewnątrz tego pojemnika znajduje.
Według danych na 30 kwietnia 2026 roku do Rejestru Fundacji Rodzinnych wpłynęło ponad 7 tys. wniosków, a zarejestrowanych było już 3 677 fundacji rodzinnych. To pokazuje, że polscy przedsiębiorcy bardzo szybko zaczęli korzystać z tego narzędzia sukcesyjnego. To ogromna fala kapitału, który — jak trafnie ujął to jeden z raportów branżowych — poszukuje profesjonalnych struktur, długoterminowych strategii i doradców zdolnych łączyć ochronę majątku z jego aktywnym pomnażaniem. Samo narzędzie prawne jednak nie wystarczy. Potrzebna jest warstwa zarządzania.
Family office dostarcza tej warstwy. Jego zakres obejmuje zarządzanie portfelem inwestycyjnym, planowanie podatkowe, nadzór nad nieruchomościami, planowanie sukcesji w wymiarze praktycznym (nie tylko prawnym), edukację finansową kolejnego pokolenia, a nierzadko również obsługę codziennych potrzeb rodziny — od zakupu ubezpieczeń po rezerwacje na poziomie concierge. Polska fundacja rodzinna łączy w sobie funkcje, które w innych jurysdykcjach bywają rozdzielone między fundację, trust i właśnie family office. To jej siła — ale też wyzwanie, bo sama struktura prawna nie zastąpi aktywnego zarządzania.
Nieruchomości w fundacji rodzinnej — specyfika i pułapki
W portfelach zamożnych polskich rodzin nieruchomości zajmują miejsce szczególne — i nie jest to przypadek. Nieruchomość, w odróżnieniu od akcji czy obligacji, jest aktywem materialnym: da się ją zobaczyć, wycenić lokalnie, przekazać kolejnemu pokoleniu z zachowaniem tożsamości adresu. Dla fundatorów fundacji rodzinnych to często pierwsza klasa aktywów, którą wnoszą do struktury.
Najem długoterminowy nieruchomości co do zasady mieści się w katalogu działalności dozwolonej fundacji rodzinnej i może korzystać z preferencyjnego reżimu podatkowego. Wymaga to jednak prawidłowego ustrukturyzowania — szczególnie gdy w grę wchodzą najem krótkoterminowy, usługi dodatkowe, podmioty powiązane albo nieruchomości wykorzystywane w sposób zbliżony do działalności hotelowej. To model, który z perspektywy budowania majątku pokoleniowego jest trudno pobić jakimkolwiek innym narzędziem dostępnym w polskim prawie.
Warstwa zarządcza to family office lub wyspecjalizowany partner do zarządzania nieruchomościami. Fundacja określa ramy własności. To, kto i jak zarządza nieruchomością wewnątrz tych ram, decyduje o tym, czy aktywo buduje wartość czy ją traci. Profesjonalne zarządzanie najmem nieruchomości premium to usługa, która w strukturze family office pełni dokładnie tę rolę: zabezpiecza przychód, dba o jakość najemców i utrzymuje wartość aktywa na poziomie odpowiadającym jego klasie.
Czy fundacja rodzinna może być family office?
To pytanie, które zadaje sobie coraz więcej polskich przedsiębiorców — i odpowiedź jest: tak, ale z zastrzeżeniami. Fundacja rodzinna może pełnić funkcje zbliżone do family office: zarządzać portfelem nieruchomości, udziałami w spółkach, inwestycjami finansowymi, a nawet koordynować obsługę życia prywatnego beneficjentów, jeśli statut tak stanowi. Majątek należy do fundacji, a nie do poszczególnych członków rodziny — co samo w sobie eliminuje jeden z największych ryzyk: konflikt między spadkobiercami o prawo do aktywów.
Granicą jest jednak aktywna działalność operacyjna. Fundacja nie może prowadzić biznesu w tradycyjnym sensie — handlować nieruchomościami z zamiarem szybkiego zysku, świadczyć usług komercyjnych na szeroką skalę, funkcjonować jak podmiot gospodarczy nastawiony na obrót. To fundamentalna różnica między fundacją jako „instytucją trwałości majątku” a spółką jako narzędziem bieżącej działalności.
W praktyce najskuteczniejsze struktury łączą obydwa podejścia: fundacja rodzinna jako pojemnik prawny i sukcesyjny, a obok niej — lub jako jej element — wyspecjalizowani partnerzy odpowiedzialni za aktywne zarządzanie poszczególnymi klasami aktywów. W przypadku nieruchomości oznacza to współpracę z agencją rozumiejącą specyfikę segmentu premium, zdolną do reprezentowania interesów właściciela z dyskrecją i precyzją, której oczekuje właściciel majątku.
Nieruchomości jako filar strategii długoterminowej
Z perspektywy zarządzania majątkiem pokoleniowym nieruchomości pełnią funkcję, której nie zastąpią instrumenty finansowe: są aktywem trwałym, lokalnym, dobrze zrozumiałym przez kolejne pokolenia i odpornym na inflację w długim horyzoncie. W strukturze fundacji rodzinnej — jeśli są właściwie zarządzane — mogą przez dekady generować dochód wypłacany beneficjentom, nie tracąc przy tym na wartości ani nie wymagając od rodziny codziennego angażowania się w ich administrację.
Kluczem jest jakość zarządzania. Nieruchomość premium zarządzana nieprofesjonalnie — z nieodpowiednim najemcą, zaniedbana technicznie, źle wyceniana na rynku — traci na wartości w sposób trudny do odwrócenia. Zarządzana właściwie, osadzona w odpowiedniej strukturze prawnej i podatkowej, staje się aktywem, które buduje majątek bez konieczności aktywnego angażowania właściciela. Oferta nieruchomości premium zarządzanych przez Vilea Property Boutique odpowiada dokładnie tej filozofii: aktywo, które pracuje — dyskretnie, skutecznie i z zachowaniem standardów odpowiadających jego klasie.
Wybór między fundacją rodzinną a family office nie jest wyborem alternatywnym. To raczej pytanie o kolejność i kompozycję narzędzi. Fundacja nadaje majątkowi ramy, które przetrwają pokolenia. Family office — lub wyspecjalizowany partner zarządczy — sprawia, że majątek wewnątrz tych ram nie stoi w miejscu. Jeżeli poszukują Państwo partnera rozumiejącego, czym jest nieruchomość w strukturze majątkowej rodziny — a nie jedynie jako lokal do wynajęcia — Vilea Property Boutique prowadzi takie rozmowy z należytą powagą i znajomością kontekstu.
Autor: Adrian Kołodziej
