Umowa rezerwacyjna nieruchomości

Kiedy po długich miesiącach poszukiwań w końcu znajdujemy wymarzone mieszkanie lub dom, przychodzi pora na podpisanie umowy rezerwacyjnej. Na czym polega umowa rezerwacyjna mieszkania? To wstępne porozumienie zawierane pomiędzy kupującym i sprzedającym, w którym określa się zobowiązania stron. Duży popyt na mieszkania z rynku pierwotnego sprawia, że umowa rezerwacyjna z deweloperem to często pierwszy krok do zakupu nieruchomości. Przed sporządzeniem takiego dokumentu, warto poznać zasady zawierania umowy rezerwacyjnej z deweloperem.

Zasady umowy rezerwacyjnej – jej  istota

Umowa rezerwacyjna mieszkania nie została uregulowana w Kodeksie cywilnym, dlatego strony mają dużą dowolność w kształtowaniu jej treści i wzajemnych obowiązków. Mimo braku szczegółowych przepisów prawa, istotą każdej umowy rezerwacyjnej z deweloperem jest:

• zobowiązanie sprzedającego do wycofania określonego mieszkania z oferty sprzedaży;
• pobranie określonej w umowie opłaty rezerwacyjnej od osoby zainteresowanej zakupem.

Dzięki zawarciu umowy rezerwacyjnej mieszkania kupujący (lub najemca – umowa rezerwacyjna znajduje zastosowanie w wynajmie) otrzymuje gwarancję, że sprzedawca powstrzyma się od sprzedaży nieruchomości przez określony czas. W międzyczasie osoba zainteresowana kupnem lub wynajmem może sprawdzić zdolność kredytową, zebrać fundusze na zakup domu lub wypowiedzieć obecną umowę najmu.

Umowa rezerwacyjna – zadatek, opłata rezerwacyjna

W zamian za możliwość czasowej rezerwacji deweloper pobiera opłatę rezerwacyjną, której wysokość i warunki ewentualnego zwrotu muszą zostać zawarte w umowie. Zarówno umowa rezerwacyjna wynajmu mieszkania, jak i kupna nieruchomości zobowiązuje potencjalnego klienta do wpłacenia pewnej kwoty pieniężnej na konto sprzedającego. Z powodu braku konkretnych regulacji prawnych może to być dowolna kwota, jednakże zazwyczaj opłata rezerwacyjna wynosi kilka tysięcy złotych. Oczywiście jeżeli kupujemy luksusowe nieruchomości, powinniśmy liczyć się z kilkukrotnie wyższą opłatą.

Opłata rezerwacyjna wynikająca z umowy rezerwacyjnej może, ale nie musi, podlegać zwrotowi w przypadku rezygnacji kupującego. Wszelkie uzgodnienia związane z warunkami zwrotu tejże opłaty muszą zostać ujęte w umowie. Podpisując umowę rezerwacyjną warto zabezpieczyć swoje finanse poprzez np. zadatek. Zgodnie z Kodeksem cywilnym zadatek przepada, jeżeli kupujący nie wywiąże się z umowy rezerwacyjnej. Jednak jeśli to deweloper rozwiąże umowę, to kupujący może żądać zwrotu podwójnej wielkości zadatku.

Umowa rezerwacyjna a kredyt

Wyżej wyjaśniliśmy, że podstawą umowy rezerwacyjnej nieruchomości są:

• wycofanie oferty sprzedażowej przez dewelopera;
• wpłacenie opłaty rezerwacyjnej przez kupującego.

Taka umowa jest szczególnie korzystna dla drugiej ze stron – kupujący ma czas na zebranie funduszy na zakup lub wynajem mieszkania, a jednocześnie nie musi się martwić, że atrakcyjna oferta przepadnie. Niestety czasami bank odmawia udzielenia kredytu i kupujący jest zmuszony zrezygnować z umowy rezerwacyjnej. Czy w takim przypadku stracimy pieniądze z opłaty rezerwacyjnej, która wynosi kilka procent wartości nieruchomości? Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie, jednak w większości przypadków nabywca traci pieniądze. Dlatego podpisując umowę rezerwacyjną z deweloperem warto zawrzeć w niej wygodne dla nas warunki – np. dodać prawo do zwrotu opłaty rezerwacyjnej w przypadku nieuzyskania kredytu.

Podsumowanie

Umowa rezerwacyjna mieszkania to powszechna praktyka stosowana przez deweloperów. Sporządzenie umowy rezerwacyjnej i wniesienie ustalonej przez strony opłaty jest podstawą do późniejszej umowy przedwstępnej i aktu przeniesienia własności. Jednakże, umowa rezerwacyjna mieszkania nie jest regulowana przez prawo, dlatego osoby zainteresowane zakupem powinny zwrócić szczególną uwagę na zapisy w dokumencie.